“深房理”事件 給房地産市場敲響了警鍾

作者： 陳志(zhì)龍

　　[ “深房理”案件表明了監管部門落實“房住不炒”定位，嚴厲打擊各類投機炒房行爲的堅定決心，打擊不法投機行爲既給泡沫沸騰的局部市場降溫，同時也給其他地方的房地産市場敲響了警鍾。 ]

　　曆時4個多月，備受關注的“深房理”案件調查處理工(gōng)作取得階段性進展。據悉，經初步查實，“深房理”涉嫌房産衆籌和代持、違規套取信貸資(zī)金進入房地産市場、虛假廣告宣傳、隐瞞收入偷逃稅款、僞造國家機關公文、非法集資(zī)等多項違法違規問題，21.55億元經營用途貸款違規流入房地産領域。有119人參與房産代持或衆籌，“深房理”會員(yuán)中(zhōng)有44人爲持牌房地産中(zhōng)介，對于“深房理”案件中(zhōng)涉嫌犯罪的相關人員(yuán)，目前公安機關已依法逮捕2人，刑事拘留3人，其他人員(yuán)将視情節輕重進行問責和處罰。

　　“深房理”案件表明了監管部門落實“房住不炒”定位，嚴厲打擊各類投機炒房行爲的堅定決心，打擊不法投機行爲既給泡沫沸騰的局部市場降溫，同時也給其他地方的房地産市場敲響了警鍾。

　　幾年前，經濟學家、銀監會國有大(dà)型金融機構監事會主席于學軍撰文指出，全國銀行業的房地産貸款加上以房地産做抵押的再融資(zī)貸款占全部貸款餘額的比重超過了40%。中(zhōng)國銀行(601988,股吧)體(tǐ)系抵押物(wù)品的高度房地産化和中(zhōng)國經濟過度被房地産捆綁，房地産的泛金融化屬性過高，房地産過度金融化，居民負債率占相當大(dà)的比例，甚至一(yī)半投資(zī)都投入房地産市場，這是非常麻煩的問題。

　　而去(qù)年此時，央行黨委書(shū)記、 中(zhōng)國銀保監會主席郭樹(shù)清在陸家嘴(600663,股吧)論壇上告誡各方，在一(yī)些商(shāng)業銀行的信貸結構中(zhōng)，房地産占比偏大(dà)已超過安全邊際。曆史證明，如果過度依賴房地産最終會付出代價。今年全國兩會期間，他再次警告說：在經濟活動急劇收縮時，信貸投放(fàng)明顯加大(dà)，原定的廣義貨币與社會融資(zī)規模增速都遠高于預定目标，以至全社會的總體(tǐ)杠杆率和分(fēn)部門杠杆率都出現較大(dà)反彈，“要警惕房地産可能成爲最大(dà)的灰犀牛”。

　　房地産是最容易得到杠杆加持的行業，曆經二十多年，存量的杠杆規模處在曆史高位，商(shāng)業銀行過度投放(fàng)房地産貸款，有的銀行甚至一(yī)半的貸款與房地産相關。宏觀上看，信貸結構存在嚴重的扭曲和錯配。監管當局深刻認識到，金融體(tǐ)系已深度被房地産綁架。“房住不炒”已落實4年有餘，取得了一(yī)定成效。但深圳的“深房理”案件反映出個别地方房地産調控還要在構建長效機制、下(xià)大(dà)力氣淨化市場環境上下(xià)功夫。

　　今年以來，監管部門對多家商(shāng)業銀行開(kāi)出涉房的罰單，重點是以商(shāng)業銀行信貸資(zī)金違規進入房地産爲懲罰目标，有的甚至領到了天價罰單。而在上半年，人民銀行和銀保監會聯合發文，要求商(shāng)業銀行在一(yī)定期限内把涉房地産貸款壓降到安全值以内，這昭示的是監管當局在認清風險形勢後鐵的意志(zhì)和決心。這次拿“深房理”開(kāi)刀，強調房地産市場調控的長效機制建設，與短期調控不同，意味着更加全面化、精準化和常态化，需要綜合運用金融、行政、法律等多重手段标本兼治，既解決當下(xià)人民群衆反應強烈、社會關注度高的問題，又(yòu)注重完善體(tǐ)制機制，從源頭上規範房地産市場秩序。

　　金融是現代經濟的核心，金融業的創新發展一(yī)方面實現了現代社會取得了諸多偉大(dà)的成就，實現了偉大(dà)的繁榮，但是金融創新也是一(yī)柄雙刃劍，特别是房地産金融在每一(yī)次危機中(zhōng)都爆發出巨大(dà)的破壞力，給社會造成巨大(dà)傷害，金融業成爲泡沫膨脹導緻經濟失衡和民衆遭罪的禍首，并且容易把分(fēn)散的風險彙聚成系統性風險。

　　本世紀初，華爾街的互聯網泡沫破滅後，一(yī)個更大(dà)的泡沫——房地産信貸泡沫迅速做大(dà)，大(dà)量的騙子貸款、龐氏貸款充斥金融管道，随着房價不斷推高，财富效應外(wài)溢，擁有可抵押房産就像在家裏裝了一(yī)台“提款機”，房地産的超級繁榮給美國人帶來逾百萬億美元的财富增值，這吸引更多的人沖進來——危機爆發前的十個月中(zhōng)，借款人在借款後短期内即出現拖欠貸款的比例接近翻了一(yī)倍。這一(yī)數據表明，在房地産市場遇冷交易不暢時，房屋持有人通過抵押貸款迅速變現逃離(lí)，借款人在取得抵押貸款時，本身已不具備還款能力和意願，他隻是來高位套現賭一(yī)把，賭得赢就套現，賭輸了就扔給銀行和貸款公司。

　　資(zī)産和信貸泡沫破裂前，持續低利率的市場環境下(xià)，金融加速器的信用創造和貨币乘數的放(fàng)大(dà)機制釋放(fàng)出能量巨大(dà)的房地産繁榮的泡沫，這種無限的貨币和信用創造制造的住房價格的飙升具有經典的狂熱泡沫的所有特征。互聯網泡沫破滅後，與房地産相關的抵押貸款及資(zī)産證券化業務就成了華爾街投資(zī)銀行家們“下(xià)金蛋的鵝”。

　　這方面，我(wǒ)們也要吸取教訓。近年來，在經濟下(xià)行周期中(zhōng)，由于信貸的總體(tǐ)寬松，相當一(yī)些逐利資(zī)金通過或明或暗的渠道繼續湧入房地産，“深房理”事件剝開(kāi)了經營性貸款違規繞圈流向房地産的問題。近年來，在嚴格調控的情形下(xià)，一(yī)些大(dà)中(zhōng)城市的新開(kāi)樓盤繼續呈現低中(zhōng)簽率和“夜光盤”的現象，上千萬元的房子都不用貸款，也貸不了款，全是現金付，個中(zhōng)貓膩與這些灰色地帶關系密切。而這種不受監管的“資(zī)金暗河”導緻了局部地區房價的失控，加大(dà)了房地産自身風險和金融體(tǐ)系的系統性風險，從總體(tǐ)上構成國家風險。

　　今年以來，盡管信貸投放(fàng)在增加，上半年放(fàng)了12.7萬億元，創曆史峰值，但包括大(dà)型國有商(shāng)業銀行在内的涉房貸款，包括按揭貸款都處于斷流狀态，隻壓不增。與此同時，各大(dà)銀行的房貸資(zī)産證券化停擺。因此，國内多家頭部房地産商(shāng)集體(tǐ)出現流動性窒息，命懸一(yī)線。房地産的每個環節都是與債務相關聯的，每個負債人都承擔着風險，也承擔着清償責任——是債總要還。正是無數個體(tǐ)的風險總和才形成整個的系統性風險。對此，我(wǒ)們始終要保持足夠的警惕。

　　（作者系南(nán)京大(dà)學長江産經智庫特聘研究員(yuán)）