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每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝
時隔一(yī)年多後，樓市再現“限跌令”。
日前，湖南(nán)嶽陽出台樓市新規，要求中(zhōng)心城區新房銷售的實際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則将無法進行網上簽約備案。
無獨有偶，由于近段時間以來昆明樓市多盤出現“大(dà)跳水”，昆明市房協緊急組織TOP30房企及大(dà)型經紀公司召開(kāi)“穩房價、穩地價、穩預期”工(gōng)作要求座談會，嚴格控制惡意降價行爲，嚴重者将被停止網簽。
“此類降價現象管控，其實質在于去(qù)庫存壓力大(dà)，結果導緻房企營銷出現亂象，紛紛打價格戰，結果導緻了各類交易秩序的混亂。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞(博客,微博)》記者表示，兩者皆是爲了嚴打各類價格戰現象，但如何積極去(qù)庫存和确保營銷市場平穩健康發展，仍是後期各地需要做的。
昆明有樓盤價格“跳水”
“促銷已經結束，沒什麽優惠了，洋房均價在17000元/平方米左右。”日前，《每日經濟新聞》記者以購房者名義咨詢位于昆明滇池邊的陽光城(000671,股吧)·滇池半山項目時，一(yī)置業顧問如是告訴記者。
“這個月初，滇池半山确實推出過一(yī)批以工(gōng)程抵款房名義進行優惠促銷的房源，優惠下(xià)來價格在10000~11000元/平方米，建築面積98~143平方米的洋房最低價9980元/平方米，當時我(wǒ)們門店(diàn)中(zhōng)介基本都有帶客戶去(qù)看過。”昆明德祐一(yī)門店(diàn)中(zhōng)介湯明向記者透露，不過這個價格僅限8月1日，而在此之前，滇池半山毛坯洋房均價約16000元/平方米，部分(fēn)高價房源達到19000元/平方米。
如此大(dà)幅度的降價，也引來了前期購房者的維權。據雲南(nán)房網，8月1日，即陽光城·滇池半山特價活動當天，老業主集體(tǐ)到售樓部向開(kāi)發商(shāng)讨說法，甚至要求“集體(tǐ)退房”。
記者注意到，進入今年下(xià)半年，昆明多個項目出現了“大(dà)跳水”。如位于呈貢鬥南(nán)片區的綠地海之城，高層住宅正常售價爲12000元/平方米，按照目前優惠價，交3萬元可享一(yī)口價優惠，按揭一(yī)口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降了3000~3500元；同樣有觀滇視野的卓越滇池晴翠項目，高層售價爲12000元/平方米，部分(fēn)可觀滇房源價格15000元/平方米，但最近推出的特價房卻低至9000多元/平方米。
“受今年滇池環保整治以及金融政策不斷收緊影響，昆明今年整體(tǐ)樓市表現不理想，房企資(zī)金壓力普遍比較大(dà)。”一(yī)頭部房企雲南(nán)區域相關負責人告訴記者，受這一(yī)系列因素影響，爲完成全年業績，目前昆明很多房企已從第三季度開(kāi)始沖刺，“預計此後還會有更多項目推出優惠措施”。
昆明銳理認爲，目前，昆明樓市的促銷主要分(fēn)爲兩種類型：一(yī)是房企自身資(zī)金緊張，借年中(zhōng)搶收關鍵節點，通過各種各樣的促銷優惠“以價換量”争搶市場，快速回款；另一(yī)種是房企自身資(zī)金并不緊張，但對後市趨勢不看好，從而選擇将非優資(zī)質的資(zī)産先處理掉。
昆明去(qù)化周期近14個月
昆明樓市多盤價格“大(dà)跳水”現象，也引來昆明市房協的注意。
昆明某房企相關人士向《每日經濟新聞》記者透露，8月11日昆明市房協組織TOP30房企及大(dà)型經紀公司召開(kāi)“穩房價、穩地價、穩預期”工(gōng)作要求座談會提出，将加強市場監管及監督，發現擾亂市場現象，尤其惡意降價行爲及時舉報。相關部門首先約談相關樓盤項目，如不整改，情節嚴重者将停止項目網簽。
今年上半年，昆明房地産投資(zī)總額下(xià)滑10%，出現一(yī)定萎縮。進入下(xià)半年以來，昆明房地産市場整體(tǐ)形勢有持續向下(xià)趨勢。國家統計局數據顯示，6月昆明新建商(shāng)品住宅價格環比下(xià)跌0.8%，跌幅全國第一(yī)；二手房價格環比下(xià)跌0.6%，降幅僅次于牡丹江，居全國第二位。7月昆明新房價格繼續保持下(xià)跌趨勢，環比下(xià)降0.5%，跌幅全國第三，成爲西南(nán)4個省會城市中(zhōng)唯一(yī)下(xià)跌的城市。
此外(wài)，克而瑞發布的《昆明房地産市場6月月報》顯示，6月主城商(shāng)品住宅成交均價15581元/平方米，環比降1.38%；成交面積同比大(dà)幅下(xià)降，主城商(shāng)品住宅成交61.26萬平方米，環比降13.03%，同比降42.30%。
昆明銳理數據顯示，7月，昆明商(shāng)品住宅成交均價14702元/平方米，創過去(qù)一(yī)年來新低。其中(zhōng)呈貢、官南(nán)、滇池跌幅最大(dà)，其他片區降幅不明顯。庫存量持續走高，商(shāng)品房住宅庫存從2017年的約476.22萬平方米，增加至約962.01萬平方米，庫存翻倍，去(qù)化周期也由6.87個月增至13.92個月。
“限跌令”再現樓市
日前，嶽陽發布《關于房地産市場新建商(shāng)品住房網簽成交價格限制的通知(zhī)》，要求對嶽陽市中(zhōng)心城區新建商(shāng)品住房銷售實施價格備案。備案後商(shāng)品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%，否則商(shāng)品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商(shāng)品房網上簽約買賣合同。備案後開(kāi)發企業确需重新調整備案價格，6個月後方可申請調整。
至于爲何出台該項政策？據《華夏時報》消息，嶽陽市住建局相關工(gōng)作人員(yuán)表示，今年5、6月，某開(kāi)發商(shāng)爲了回籠資(zī)金，将旗下(xià)三個項目從備案價8000元/平方米左右降至5000元/平方米左右進行銷售，造成市場混亂，引起降價前買房市民的心理不平衡。另外(wài)，該開(kāi)發商(shāng)的降價行爲也影響了嶽陽市其他樓盤的銷售，“住建局還是希望樓市平穩健康地發展，不能隻限高，也要限低”。
而在國家統計局發布的最新70城房價指數中(zhōng)，7月份嶽陽的新房價格環比下(xià)跌0.7%，跌幅爲全國第一(yī)。而在此前的6月份，嶽陽的新房價格環比也下(xià)降了0.4%，開(kāi)發企業的銷售壓力陡增。克而瑞數據則顯示，自今年6月開(kāi)始，嶽陽新房價格出現了大(dà)幅下(xià)跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續下(xià)滑至6492元/平方米。
事實上，房價“限跌令”早已有之。早在2017年，廣東省中(zhōng)山市就明确，實際銷售價格高于備案價格或下(xià)浮幅度超過15%，無法網上簽約；2019年，安徽省馬鞍山市規定新房售價不得低于備案價格10%，低于10%的不予辦理商(shāng)品住房買賣合同網上備案；2019年，遼甯省大(dà)連市要求，首次申請預售許可證的新項目，實際網簽備案價格不得高于申報價格，且價格下(xià)浮不得超過5%。
最近一(yī)次的“限跌令”由發生(shēng)在2020年3月，東莞住建局通知(zhī)要求，在取得商(shāng)品住房項目的預售許可證或現售備案證書(shū)後，應在10日内一(yī)次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋申報價格，嚴格按照明碼标價格式要求對外(wài)銷售，實際成交價格不得高于申報價格，也不得低于申報價格的90%。
“此類政策使得大(dà)家對于全國市場有更爲清晰的理解，即不是所有城市房價都在上漲，部分(fēn)城市反而面臨去(qù)庫存的壓力。”嚴躍進認爲，此次嶽陽政策管控是爲了嚴打各類價格戰現象，說明房地産市場調控後續需要關注一(yī)些非熱點的三四線城市，如何積極去(qù)庫存和确保營銷市場平穩健康發展，也是後續所需要做的。這和目前很多城市嚴管房價過快上漲的做法是有差異的，爲了促進房地産市場的平穩健康發展，房價不管是大(dà)漲還是大(dà)跌，都将面臨管控。
