全國首單公租房類REITs成功發行

2021年8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs産品——“國開(kāi)-北(běi)京保障房中(zhōng)心公租房資(zī)産支持專項計劃”（下(xià)稱專項計劃）成功發行，開(kāi)啓了公租房REITs的新篇章。

“國開(kāi)-北(běi)京保障房中(zhōng)心公租房資(zī)産支持專項計劃”由國家開(kāi)發銀行和北(běi)京金控集團擔任專項計劃統一(yī)協調人，國開(kāi)證券爲專項計劃管理人和主承銷機構，北(běi)京保障房中(zhōng)心爲專項計劃資(zī)産服務機構，首都建設投資(zī)引導基金擔任基金管理人，底層資(zī)産爲北(běi)京保障房中(zhōng)心持有的公共租賃住房。本次專項計劃優先級證券評級爲AAA，期限18年，發行規模4億元。

作爲全國首單公租房類REITs産品，本次專項計劃得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導，以及北(běi)京市政府和各級單位的高度重視與大(dà)力支持，爲公租房資(zī)産開(kāi)展類REITs融資(zī)所涉及的各個環節，包括資(zī)産估值、資(zī)産轉讓、稅務處理等探明了道路，爲公租房資(zī)産合法合規開(kāi)展類REITs融資(zī)進行了有益探索，爲公租房公募REITs的推出起到了重要的引導作用。

公租房是指由國家提供政策支持、限定建設标準和租金水平，面向符合規定條件的城鎮中(zhōng)等偏下(xià)收入住房困難家庭、新進就業無房職工(gōng)和在城鎮穩定就業的外(wài)來務工(gōng)人員(yuán)出租的保障性住房。公租房租金水平一(yī)般低于周邊其他類型租賃住房租金水平。

本次專項計劃具有諸多創新特色：通過市場化方式創新使用類REITs作爲融資(zī)工(gōng)具，有效盤活了存量公租房資(zī)産，提升了公租房依靠自身現金流融資(zī)的能力；由資(zī)産評估價值決定公租房的融資(zī)規模，提升了公租房資(zī)産依靠自身價值融資(zī)的空間；存續期隻付息不還本的産品結構，降低了公租房企業的負債償還壓力；類REITs融資(zī)提升了公租房企業的融資(zī)能力，加大(dà)了對中(zhōng)低收入家庭住房的支持力度，對拓展保障性安居工(gōng)程融資(zī)渠道、促進住房租賃市場健康可持續發展、建立“多主體(tǐ)供應、多渠道保障、租購并舉”的住房制度具有重要引導與示範意義。

本專項計劃的資(zī)産服務機構——北(běi)京保障房中(zhōng)心作爲北(běi)京市進一(yī)步深化住房制度改革，探索創新市場化、專業化保障性住房供應和管理機制的住房保障政策實施平台和落地平台，主要承擔市級保障性住房投融資(zī)、建設收購和運營管理三大(dà)職能。北(běi)京保障房中(zhōng)心成立之初即确立了“政府支持、市場化運作、可持續發展”的企業發展戰略目标，緊緊抓住保障和改善民生(shēng)這個根本，從無到有、從有到強，在高标準完成市委市政府賦予職能使命的同時，創造了卓越的社會效益，樹(shù)立了良好的企業形象。經過十年的發展，北(běi)京保障房中(zhōng)心已成長爲首都重點骨幹企業，在破解特大(dà)型城市住房保障問題、促進北(běi)京加快建設國際一(yī)流的和諧宜居之都等方面發揮了積極作用。作爲北(běi)京最重要的公租房持有主體(tǐ)，目前北(běi)京保障房中(zhōng)心資(zī)産總額超1200億元，所有者權益超520億元，持有公租房項目120餘個，房源13萬餘套，投入運營項目百餘個，代持共有産權住房政府産權份額近5萬套，累計幫助20多萬居民改善了居住生(shēng)活條件。

本次專項項目協調人爲國家開(kāi)發銀行和北(běi)京金控集團。國家開(kāi)發銀行爲我(wǒ)國中(zhōng)長期投融資(zī)領域的主力銀行，以“增強國力、改善民生(shēng)”爲使命，緊緊圍繞國家經濟重大(dà)發展戰略，發揮中(zhōng)長期投融資(zī)和綜合金融服務優勢。保障性住房建設是重大(dà)民生(shēng)工(gōng)程，開(kāi)發銀行大(dà)力支持保障性住房建設。截至2020年末，累計發放(fàng)保障性住房貸款4.98萬億元，切實發揮保障性住房融資(zī)主渠道作用，近年來，開(kāi)發銀行落實國家租購并舉戰略部署，加大(dà)力度推進租賃住房建設，因地制宜設計融資(zī)模式和金融産品，積極推動住房租賃融資(zī)模式創新。

北(běi)京金控集團于2018年10月19日注冊成立，爲北(běi)京市管金融企業，被人民銀行定爲全國5家金控公司模拟監管試點機構之一(yī)。成立以來，堅持“服務百姓生(shēng)活、服務首都發展、服務國家戰略”的金融價值觀，緻力于建設國内領先、國際一(yī)流的金融投資(zī)控股平台，着力打造科技驅動、面向未來的智慧金融綜合服務體(tǐ)系。集團按照“持牌金融機構爲‘骨架’、投融資(zī)業務爲‘肌肉’、金融科技闆塊爲‘大(dà)腦’”的戰略布局，以金融科技爲核心發展動力，争取在普惠金融和科技金融領域實現全國創新引領，服務首都“四個中(zhōng)心”和“兩區”建設。

專項計劃管理人國開(kāi)證券爲國家開(kāi)發銀行控股的證券公司，是開(kāi)發銀行“投貸債租證”綜合金融服務中(zhōng)重要的一(yī)環。依托開(kāi)發銀行在中(zhōng)國債券市場的“旗艦”地位與綜合經營優勢，國開(kāi)證券充分(fēn)發揮客戶、銷售渠道、人力資(zī)源等多方面協同效應，有效凝結各類優勢業務資(zī)源，爲客戶提供覆蓋資(zī)本市場的豐富金融服務。截至目前，國開(kāi)證券已發行資(zī)産證券化産品超過3000億，産品涵蓋鐵路專項、保障房專項、扶貧專項、綠色專項等國家重點支持行業和領域。其中(zhōng)公租房資(zī)産證券化産品發行單數市場占比70%，發行規模市場占比超過80%。

基金管理人首建投基金秉承“彙聚資(zī)本能量、創新金融機制、服務國家戰略”的使命，以國家重大(dà)基礎設施建設爲着力點，引導社會資(zī)金參與市政重大(dà)基礎設施項目投資(zī)，通過專業化基金運作管理，推動國家基礎設施建設，釋放(fàng)市場需求，激發市場活力，助力經濟發展，最終實現增強城市綜合能力，提高人民生(shēng)活水平的長遠目标。

（CIS）