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每經記者 陳利 每經編輯 陳夢妤
樓市的調控氣息越來越濃，8月以來，北(běi)京、上海、杭州、成都、惠州、東莞、金華等已陸續發布新政。
8月16日，大(dà)連市發布《關于進一(yī)步加強房地産市場調控和監管工(gōng)作的通知(zhī)》（下(xià)稱《通知(zhī)》），在限制新購住房上市交易、限制住宅用地出讓溢價率、加強新建商(shāng)品住房價格指導、加強房地産金融管理等方面進行了調控升級，打響東三省本輪樓市調控第一(yī)槍。
多位業内人士在接受《每日經濟新聞(博客,微博)》記者采訪時表示，大(dà)連此次新政的影響主要在于打擊投資(zī)客炒房，通過對土地、新房價格進行管理和指導，對市場起到穩預期作用。
打擊短線操作
作爲目前東北(běi)四大(dà)城市中(zhōng)GDP總量仍在全國前30強的城市，大(dà)連近年來的樓市調控一(yī)直以“穩”爲主，最近一(yī)次調控政策還是在2019年7月實施商(shāng)品住房價格指導。
記者梳理發現，今日國家統計局發布的70城房價數據中(zhōng)，7月份新建商(shāng)品房住宅銷售價格大(dà)連環比上漲0.6%，同比上漲6.1%；二手房漲幅環比上漲0.4%，同比上漲6%，領跑東三省房價漲幅。
《通知(zhī)》顯示，要嚴格限制上市交易，凡在中(zhōng)山區、西崗區、沙河口區、甘井子區、高新區新購買住房自網簽備案之日起滿5年方可上市交易，二手住房需滿3年；降低中(zhōng)山區、西崗區、沙河口區、甘井子區住宅用地挂牌交易時的最高溢價率，采用“限定最高溢價率、達到最高溢價率搖号”“達到最高溢價率後轉爲競配建政策性住房面積”等競價方式，嚴格限制住宅用地出讓溢價率，實現穩地價、穩房價、穩預期目标。
這也意味着，大(dà)連擴大(dà)限售範圍，新增甘井子區；限售年限，新房從2年延長到5年，二手房從2年延長到3年，49%的土地最高溢價還将進行一(yī)步下(xià)調。
貝殼研究院高級分(fēn)析師潘浩表示，此次新政一(yī)方面打擊投資(zī)客炒房，通過限制其轉手時間的方式，減少出售頻(pín)率；另一(yī)方面，對土地、新房價格進行管理和指導，對市場起到穩預期的作用。
另外(wài)，“限售政策成爲近期很多城市采取的調控政策，也是爲了打擊短線操作，這充分(fēn)說明當前大(dà)連嚴打投資(zī)投機炒房的導向。”易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進分(fēn)析指出，大(dà)連在底價确認方面有較好的思考，減少了過去(qù)簡單以控制溢價率爲目标的做法，“後續‘管住底價、控制溢價’的操作，或将成爲各地土地市場的重要體(tǐ)現。”
多宗地塊溢價率觸頂
事實上，今年以來各大(dà)開(kāi)發商(shāng)在大(dà)連拿地情緒高漲，高溢價地塊頻(pín)頻(pín)出現，多宗地塊觸頂最高溢價率49%。
2月4日，招商(shāng)蛇口(001979,股吧)以21.2億元、溢價率44%擊敗華潤、保利等8家房企，競得大(dà)連體(tǐ)育新城一(yī)宗住宅用地，折合成交樓面價11126元/平方米。
5月21日，大(dà)連甘井子區泉水闆塊3宗土地拍賣，吸引了金地、綠城、龍湖+中(zhōng)鐵建、萬科、遠洋、碧桂園等13家房企參與。最終，萬科、綠城瓜分(fēn)了3宗新地，成交總價超28億元。其中(zhōng)萬科摘得的一(yī)宗土地成交總價8.16億元，溢價率達49%，綜合樓面價11612元/平方米；由綠城摘得的一(yī)宗土地成交總價爲15.04億元，溢價率達48.6%，綜合樓面價12068元/平方米。
一(yī)份來自大(dà)連同策同源機構的數據顯示，盡管受政府供地不足影響，2021年上半年大(dà)連土地市場成交143萬平方米，相較去(qù)年同比下(xià)降41%，但土地成交樓面價同比上升28%。“今年上半年保利、中(zhōng)海等銷售排名前十的房企總銷售面積達到265萬平方米，占全市的71%；與之對應的則是Top10房企中(zhōng)半數土儲不足80萬平方米，後續開(kāi)發需求量大(dà)，導緻開(kāi)發商(shāng)拿地迫切。”大(dà)連同策同源分(fēn)析指出。
“2021年大(dà)連土地高溢價率地塊占比提升，超過40%的地塊占比爲9%，高于2020年全年6個百分(fēn)點。”潘浩進一(yī)步表示，“近期，市場熱度較高的城市進入密集調控周期，大(dà)連市土地市場熱度有所提升或爲此次政策出台的原因之一(yī)。”
《通知(zhī)》特别提出，要嚴格規範房地産市場信息發布。各自媒體(tǐ)、網絡平台要嚴格遵守相關法律法規和管理規定，嚴格規範信息發布行爲，對發布信息的合法性、合規性、真實性和導向性提前進行評估。各相關部門對捏造和散布不實言論、散布房價上漲言論、制造恐慌情緒等擾亂市場秩序的違法違規行爲的嚴肅查處。
記者留意到，上半年大(dà)連土拍火(huǒ)熱之時，部分(fēn)自媒體(tǐ)曾在社交平台發布諸如“2021大(dà)連房價必漲的言論”，号召粉絲盡快買房。不過也有人比較理性，認爲現在大(dà)連樓市的熱度已經在慢(màn)慢(màn)下(xià)降，買房的人沒那麽多了，二手房成交量也在一(yī)直下(xià)跌中(zhōng)，而大(dà)連的待售二手房數量也在增加之中(zhōng)。
近三年成交增速穩定
土地市場的火(huǒ)熱也傳導到了新房市場，區别于沈陽、長春等東北(běi)城市的不溫不火(huǒ)，大(dà)連今年上半年經曆了數月的火(huǒ)熱行情。
“從今年春節之後，市場明顯轉好，我(wǒ)們的住宅産品在上半年已經全部售罄，目前僅有部分(fēn)公建在售。”《每日經濟新聞》記者以購房者身份咨詢位于大(dà)連沙河口區萬科翡翠書(shū)院項目時，該項目置業顧問如是表示。
無獨有偶，包括大(dà)連融創壹号院、中(zhōng)海閱麓山等在内的多個項目今年上半年均實現了熱銷，多個高價項目陸續入市。如均價高達47500元/平方米的中(zhōng)海東港項目，而此前大(dà)連東港闆塊的項目均價一(yī)直在2.6萬元~2.7萬元/平方米；位于甘井子區的新希望錦麟玖玺已從2020年3月21日開(kāi)盤時3萬元/平方米的均價，上漲至目前的3.5萬元/平方米。
“從大(dà)連統計局公布的數據來看，2018年至2020年商(shāng)品房成交面積同比增速分(fēn)别爲-7.6%、-15.1%以及8.5%，2020年商(shāng)品房增速水平由負轉正主要爲前一(yī)年基數相對較低，可見大(dà)連近三年商(shāng)品房成交增速水平相對穩定。”潘浩表示，今年年内大(dà)連市商(shāng)品房成交均價增速持續上行，但長期來看，增速水平處于平穩波動區間。
