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尹中(zhōng)立（榮盛發展(002146,股吧)首席經濟學家、中(zhōng)國社會科學院金融所研究員(yuán)）
今年上半年主要城市的房價都處在上漲狀态，尤其是一(yī)線城市和部分(fēn)二線城市的房價漲幅比較大(dà)。從剛剛公布的7月份房價統計數據看，主要城市的房價仍然在上漲，但漲幅明顯回落，其中(zhōng)，一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分(fēn)點。一(yī)線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分(fēn)點。二線城市新建商(shāng)品住宅和二手住宅銷售價格環比分(fēn)别上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分(fēn)别回落0.1和0.2個百分(fēn)點。三線城市新建商(shāng)品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分(fēn)點；二手住宅銷售價格環比由上月上漲轉爲下(xià)降0.1%。
房價走勢回落到合理區間，得益于一(yī)系列政策調控的結果。今年初以來，有關方面認真貫徹執行“房住不炒”精神，房地産金融調控政策持續發力，經營貸和消費(fèi)貸流入樓市的現象得到控制，炒房現象得到明顯遏制。房地産開(kāi)發企業受制于“三線四檔”監管政策的影響，購置土地的行爲趨于理性。
從市場波動規律看，“量在價先”是房地産市場運行的規律，我(wǒ)們在關注房價的同時，更要關注房地産市場成交量的動态變化。從交易量的變化看，房地産市場的拐點已經出現。今年上半年的房地産成交量還處在上升趨勢，但7月份的樓市成交量已經快速下(xià)滑。中(zhōng)指數據顯示，7月樓市新房成交量同環比均降。分(fēn)城市來看，7月一(yī)線城市成交面積環比降幅爲21.34%，二線代表城市成交面積環比下(xià)降11.47%，三線代表城市成交面積較上月下(xià)降17.42%。
從來自市場的高頻(pín)數據顯示，8月上旬的樓市成交量繼續下(xià)滑，環比下(xià)滑約20%，下(xià)滑的速度較7月份有所加快。當前的房地産調控目标是“穩地價、穩房價、穩預期”，樓市成交量的快速下(xià)滑的趨勢值得有關部門關注。
7月份以來房地産成交量快速下(xià)滑的原因除了房地産調控政策因素之外(wài)，可能與來自市場中(zhōng)的信息有關，尤其是某大(dà)型房地産開(kāi)發企業的債務違約信息對市場信心沖擊巨大(dà)。從商(shāng)業銀行和金融的角度看，頭部房地産開(kāi)發企業一(yī)直是它們的信任的客戶，這些企業因爲規模大(dà)而獲得金融機構的認可。根據該風險控制邏輯，頭部房地産開(kāi)發企業的融資(zī)利率大(dà)大(dà)低于中(zhōng)小(xiǎo)規模的房地産開(kāi)發企業貸款利率，有些商(shāng)業銀行甚至隻與排名靠前的房地産開(kāi)發企業做業務。可見，金融機構一(yī)直把房地産開(kāi)發企業的信用等級與它們的業務規模挂鈎，頭部房地産開(kāi)發企業的債務違約打破了金融機構對它們風險的認知(zhī)，可能讓金融機構集體(tǐ)緊縮房地産行業融資(zī)。
對于購房者而言，他們是信息的被動接受者，面對來自市場的各種打折促銷信息或某某大(dà)型開(kāi)發企業面臨風險的消息，持币待購回避風險成爲他們的選擇，這就是房地産交易量快速萎縮的原因。
金融機構因爲風險控制的原因緊縮房地産融資(zī)，購房者也因爲風險控制的原因而選擇持币待購，兩個因素疊加并相互強化，房地産開(kāi)發企業可能要集體(tǐ)面對資(zī)金周轉的困境。
在一(yī)定程度上，上述情形類似于房地産行業的壓力測試，可以提高金融機構對房地産行業的風險控制能力，也可以有效提高房地産開(kāi)發企業自身的風險控制能力，讓那些風險控制能力弱或過度高杠杆經營的企業淘汰掉，将有利于房地産市場的健康發展。但上述過程不能形成系統性金融風險，這是底線。
